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住宅ローンの基本をFP3級知識で解説｜変動・固定の違いから返済額の計算まで
住宅ローンは人生最大の借金です。4,000万〜5,000万円を40年かけて返す判断を、なんとなくのイメージで決めるのはリスクが高すぎます。この記事では変動・固定の違い、金利タイプの選び方、返済方法、審査のポイントまでをFP3級の知識をベースに整理します。
- 住宅ローンの金利は「変動型」「固定型」「固定期間選択型」の3種類
- 変動金利は短期金利、固定金利（フラット35）は長期金利に連動する
- 返済方法は「元利均等」か「元金均等」の2択。総返済額は元金均等の方が少ない
- 借入可能額の目安は年収の5〜7倍・返済比率は年収の25%以内が安全ライン
- 日銀の利上げ局面では変動金利の将来リスクを特に意識する必要がある
住宅ローンの金利タイプ：3種類の違い
住宅ローンの金利タイプは大きく3種類。どれを選ぶかで、毎月の返済額と将来のリスクが大きく変わります。
半年ごとに金利が見直される。短期プライムレート（日銀の政策金利に連動）をベースに設定されるため、利上げ局面では金利が上昇する。2026年現在の変動金利は0.3〜0.5%台が中心で、最も選ばれているタイプ。
金利が低い分、毎月の返済額を抑えられる。ただし「5年ルール（5年間は返済額変更なし）」「125%ルール（返済額増加は前回の125%まで）」の緩和措置があるため、急激な返済額増加は抑えられる。
借入時の金利が返済終了まで変わらない。代表例はフラット35（住宅金融支援機構）で、長期金利（10年国債利回り）に連動して決まる。2026年5月時点のフラット35の金利は2%台前半が目安。金利上昇リスクがなく、返済計画が立てやすい。
最初の3年・5年・10年などは固定金利で、期間終了後に変動か再固定かを選べるタイプ。固定期間終了後の金利が読めないため、長期計画が立てにくいという側面もある。
| 金利タイプ | 連動する金利 | 現在の水準目安 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 短期金利（政策金利） | 0.3〜0.5%台 | 繰り上げ返済できる余裕がある人 |
| 全期間固定（フラット35） | 長期金利（10年国債） | 2%台前半 | 返済額を固定したい人・共働き予定なし |
| 固定期間選択型 | 短期〜中期金利 | 1%前後 | 一定期間の安心感を求める人 |
返済方法：元利均等と元金均等の違い
金利タイプとは別に、返済方法にも2種類あります。
毎月返済額：約84,685円（一定）
総返済額：約35,567,700円（利息約5,567,700円）
初月返済額：約96,786円 → 徐々に減少
総返済額：約35,254,000円（利息約5,254,000円）
📌 元金均等の方が総返済額は約30万円少ない。ただし返済初期の負担が大きいため、収入が安定している公務員には向いているケースもある。多くの銀行では元利均等がデフォルト。
いくら借りられるか：審査の基本
住宅ローンの審査では主に「返済比率」が重視されます。
安全ラインの目安：25%以内
たとえば年収450万円の場合、年間返済額の上限目安は「450万円 × 25% ＝ 112.5万円 → 月約9.4万円」。金融機関によっては35〜40%まで認めるケースもありますが、それでは生活が苦しくなるリスクがあります。
| 年収 | 借入額の目安（5倍） | 借入額の目安（7倍） | 月返済額の安全ライン（25%） |
|---|---|---|---|
| 350万円 | 1,750万円 | 2,450万円 | 約7.3万円 |
| 400万円 | 2,000万円 | 2,800万円 | 約8.3万円 |
| 450万円 | 2,250万円 | 3,150万円 | 約9.4万円 |
| 500万円 | 2,500万円 | 3,500万円 | 約10.4万円 |
| 600万円 | 3,000万円 | 4,200万円 | 約12.5万円 |
公務員が住宅ローンを組む際のポイント
公務員は収入が安定しているため、住宅ローンの審査では有利な立場にあります。ただし、いくつか注意点があります。
- 収入が安定している分、変動金利でも繰り上げ返済で対応しやすい
- 共済組合の住宅貸付（低金利）と民間ローンを比較してみる価値がある
- 日銀利上げが続く現在、変動金利選択時は金利が1〜2%上昇した場合の返済額を必ずシミュレーションしておく
- 団体信用生命保険（団信）の保障内容も比較ポイント。がん特約・就業不能特約の有無で選択肢が変わる
⚠️ 変動金利で3,000万円を借りた場合、金利が0.5%→2.0%に上昇すると月返済額は約76,000円→約99,000円に増加します（元利均等・35年）。余裕資金でカバーできる範囲かを事前に確認しましょう。
住宅ローン控除（減税）も押さえておく
住宅ローンを組んだ場合、「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」により所得税・住民税が最大13年間にわたって軽減されます。
- 控除額：年末時点のローン残高 × 0.7%（2022年以降の制度）
- 所得税から控除しきれない分は住民税からも控除される
- 入居した年の翌年に確定申告が必要（2年目以降は年末調整で対応可）
おわりに
住宅ローンは35年・数千万円規模の意思決定です。金利タイプ・返済方法・借入額の3点だけでも、総返済額は数百万円単位で変わります。「銀行の担当者に言われるまま」ではなく、基本的な仕組みを理解した上で選ぶことが、長い返済期間を安心して過ごすための第一歩です。
特に日銀の利上げが続く今の環境では、変動金利を選ぶ場合の金利上昇シナリオを必ず確認してから決断してください。
※本記事は2026年5月時点の情報をもとに作成しています。金利・制度は変更される場合があります。投資・借入判断はご自身の責任でお願いします。