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住宅ローンの事前審査と本審査の違いとは？審査基準・落ちる理由をFP3級公務員が解説
住宅ローンには「事前審査（仮審査）」と「本審査」という2段階の審査があります。事前審査に通ったからと油断していると、本審査で思わぬ理由で落ちてしまうことも。FP3級を持つ現役公務員が、それぞれの違いと審査で見られるポイントを整理しました。
事前審査（仮審査）と本審査の違い
事前審査は、物件を決める前後に「いくらまで借りられそうか」を簡易的に確認するステップです。自己申告の情報をもとに数日程度で結果が出ます。一方、本審査は売買契約後に行う正式な審査で、団信の加入審査や物件の担保評価、勤務先への在籍確認まで含めた、より詳細な審査になります。
| 項目 | 事前審査（仮審査） | 本審査 |
|---|---|---|
| タイミング | 物件検討〜契約前 | 売買契約後 |
| 審査期間の目安 | 数日 | 1〜2週間程度 |
| 審査の性質 | 自己申告ベースの簡易審査 | 書類提出・在籍確認を伴う正式審査 |
| 団信の告知 | 原則なし | あり（健康状態の告知が必須） |
審査で見られる主なポイント
国土交通省の調査によると、9割以上の金融機関が重視していると回答した項目は以下の通りです。
- 完済時年齢（多くは80歳前後が上限）
- 健康状態（団信の加入審査に関わる）
- 借入時年齢
- 年収
- 勤続年数（目安3年以上）
- 返済負担率
- 担保評価（購入する物件の資産価値）
事前審査・本審査で落ちる主な理由
年収に対して借入希望額が大きすぎる場合や、自動車ローン・カードローンなど他の借入がある場合に返済負担率が上昇し、審査に不利になります。他の借入は事前審査前にできるだけ整理しておきましょう。
事前審査で申告した年収・勤務先情報と、本審査で提出する書類の内容に食い違いがあると、本審査で落ちる大きな要因になります。事前審査時の申告控えを保管しておき、本審査でも同じ内容で申請しましょう。
本審査で行う団信の健康告知に問題があると、融資自体を受けられなくなることがあります。持病などで通常の団信に不安がある場合は、告知基準が緩やかな「ワイド団信」や、団信加入が任意の「フラット35」も選択肢になります。
⚠️ 事前審査に通過した後、転職・退職や新たな借入（家具・家電のローン、自動車の購入など）をすると、本審査で状況が変わったと判断され、否決される可能性があります。本審査が終わるまでは、収入・借入状況を変えないことが鉄則です。
📌 公務員や医療職は、収入の安定性・雇用の継続性が評価されやすく、審査で有利に働く傾向があります。ただし返済負担率などの基準は変わらないため、「審査に通る金額」ではなく「無理なく返せる金額」で申し込むことが大切です。
- 事前審査は簡易チェック（数日）、本審査は団信・物件評価まで含む正式審査（1〜2週間程度）
- 審査では完済時年齢・健康状態・年収・勤続年数・返済負担率・担保評価が重視される
- 返済負担率の目安は年収の30〜35%以内
- 事前審査と本審査で申告内容に相違があると、本審査で落ちる大きな要因になる
- 事前審査通過後は、本審査が終わるまで転職・新たな借入を避ける
※本記事は2026年7月時点の情報をもとに作成しています。審査基準は金融機関によって異なり、非公開の場合も多いため、実際の審査結果は各金融機関にご確認ください。